Grote sprong vooruit
Henk van Erp: “Ook het afgelopen jaar leverden we weer een flinke bijdrage aan de beschikbaarheid van sociale huurwoningen in ons werkgebied. Een belangrijke mijlpaal daarin is de ketensamenwerking met vijf vaste partners, voor het onderhoud en de verduurzaming van ons bezit. Dat is een grote sprong vooruit in de manier van samenwerken en het zekerstellen van onze productie en kwaliteit. In 2023 begonnen we met de renovatie van 449 woningen en leverden we er 567 op. Dit jaar starten we met nog 448 woningen, waardoor er 881 in uitvoering zijn en er 452 worden opgeleverd. Dat gaat dus over het beschikbaar houden van onze woningen en woongebouwen.”

“Verder springt ook de tijdelijke huisvesting eruit; daar voegden we de voorgenomen 116 woningen toe, waarmee we de ambitie uit het ondernemingsplan bereikt hebben. En er staan ook weer de nodige nieuwe projecten op stapel.”

Ontwikkelingen in de markt
“In de nieuwbouw maakten we een ontwikkeling mee, die maakt dat we veel gemakkelijker vastgoed kunnen verwerven. Vanwege de stijgende rente zijn veel partijen afgehaakt, het afgelopen jaar. Toen de rente nog op 1% stond, besloten die partijen nog om projecten die in aanbouw waren in eigen portefeuille te houden. Ook woningen met lage huur. Maar nu die woningen worden opgeleverd staat de rente op 5%... En bieden veel partijen ze aan ons aan. Daardoor hebben we ons aantal nieuwbouwwoningen flink kunnen opschroeven.”

“Of er ook negatieve ontwikkelingen zijn? Ja, helaas wel. De bouwkosten zijn echt gigantisch gestegen. Ook al is er momenteel sprake van een stabilisatie, de kosten zijn nog altijd enorm hoog. Tegelijkertijd hebben we te maken met arbeidsmarktkrapte in de bouwsector. Die problemen zijn niet nieuw, we kennen ze al een tijdje. Maar ze hebben wel een grote impact.”

Groen licht
“Toch overheerst tevredenheid. In 2023 startten we met de bouw van in totaal 556 nieuwbouwwoningen en leverden we 302 woningen op – inclusief de tijdelijke woningen. Dit jaar starten we met nog eens zo’n 600 woningen. Daarmee hebben we maar liefst 1150 woningen in productie. Het gaat echt hard en goed. Ook als je kijkt naar studentenwoningen lopen we voor op schema. Mooi om te melden is ook dat we groen licht hebben voor heel veel projecten in Oss. De gemeente heeft er daar heel hard aan getrokken om voor 1 januari 2024 – de dag dat de nieuwe omgevingswet in werking werd gesteld - nieuwbouwprojecten in het college te krijgen. Dat is gelukt, waardoor de voorbereiding van die projecten geen vertraging oploopt. En de productie door kan blijven gaan, de komende jaren.”

Op het Paleiskwartier in ’s-Hertogenbosch zetten we in een samenwerking met Avans, 124 woningen neer; de bouw is in volle gang. Philip de Koning: “102 woningen daarvan zijn zogenaamde onzelfstandige woningen. Dat zijn studentenwoningen van zo’n 50 vierkante meter, waarbij je met een andere student een keuken, badkamer en een kleine woonkamer deelt. In feite wil dat zeggen dat je per woning aan twee personen huisvesting biedt. Daarnaast bieden we 22 zelfstandige studio’s aan, waar bewoners huurtoeslag voor kunnen aanvragen. Zo bieden we straks in het Paleiskwartier aan 226 studenten extra onderdak.”

Stedelijke afspraken
“Dat sluit aan bij onze ambitie en zeker ook bij de stedelijke prestatieafspraken, die we maakten met Gemeente 's-Hertogenbosch, Bossche onderwijsinstellingen, BrabantWonen en Zayaz”, vult Ineke van Roosmalen aan. Daarin committeerden we ons aan de opdracht om vanaf 2019 met elkaar 500 studentenwoningen toe te voegen aan de stad. Daarvan hebben we er komend jaar al 352 gebouwd. Als we straks de studentenwoningen voor Avans hebben opgeleverd, hebben we in totaal ruim 800 studentenwoningen in beheer vanuit BrabantWonen. En dan staan er ook nog diverse nieuwbouwprojecten op de planning voor studenten en jongeren.

Flexibel en duurzaam ontwikkelen
Philip: “We voeren met de onze samenwerkingspartners nog wel gesprekken over de rekbaarheid van term ‘studentenwoning’. In principe heb je het dan uitsluitend over een woning waar een campuscontract aan gekoppeld is. En waar je na je studie nog maar één jaar mag blijven zitten. En daarna moet je er echt uit, om plaats te maken voor nieuwe studenten. Bij BrabantWonen zouden we daar wel wat flexibeler mee om willen gaan. We willen in kunnen spelen op veranderende tijden.”
Ineke: “Vroeger bouwden we nog studentenflats met een gang met tien kamers, één gemeenschappelijke keuken en een woonkamer. Dat zien we niet meer zo zitten. Mochten er andere woonwensen ontstaan, of veel minder studenten komen in de toekomst, dan kun je zo’n oplossing amper op een andere manier inzetten, zonder rigoureus te verbouwen. Vandaar ook onze keuze voor appartementen waar je met twee studenten een woning deelt. Als die vraag ooit opdroogt, dan kun je die heel makkelijk als appartementen inzetten.”
Philip besluit: “Zo zijn ze voor meerdere doelgroepen geschikt, wat er ook aan demografische gebeurtenissen plaatsvindt. Een schoolvoorbeeld van duurzaam denken en handelen.” 

StudenRoomsBrabant gaat over in Thuispoort Studentenwoningen
Op 15 mei gaat WoonService Regionaal, waar StudentRoomsBrabant onderdeel van is, over in Thuispoort. Vanaf dat moment adverteren we alle vrijkomende studentenwoningen uit deze regio op een nieuwe website: www.thuispoortstudentenwoningen.nl.

Het ontstaan van de ketensamenwerking
Frank Kamp, projectleider bij BrabantWonen: “Vanuit de praktijk zijn we gaan kijken: met wie hebben we de beste ervaringen? Zo kwamen we uit op deze vier partners. Er is dus geen openbaar aanbestedingstraject aan vooraf gegaan. We wilden niet voorschrijven hoe wij willen samenwerken. Samenwerken doe je samen. Dus gingen we met elkaar om tafel en hebben we gezamenlijk bepaald wat we belangrijk vinden. Dat heeft geleid tot het Handboek Ketensamenwerking BrabantWonen. Met elkaar hebben we de ketensamenwerking neergezet: één duidelijke werkwijze voor alle renovatieprojecten. Dat past bij onze visie, natuurlijk samen.

Samenwerken doe je samen
“Zo ervaren wij het ook”, zegt Tom van Suilen, Programmamanager Totaalonderhoud bij Van de Klok. “Er is sprake van een gemeenschappelijk belang, waarbij we met vijven één team vormen, de onderhoudspartners én BrabantWonen. In werkgroepen hebben we input opgehaald voor de ideale werkwijze. En we gaan daar de komende jaren mee door, zodat we continu verbeteren. Je hebt de werkgroepen Techniek, Duurzaamheid & innovatie, Bewoners en Evalueren & verbeteren. Je bent als partner steeds kartrekker van een van de werkgroepen.” Frank Kamp vult aan: “We hebben een stevige overlegstructuur opgezet, op elk niveau van de samenwerking. En elk jaar organiseren we een zogenaamde ketendag, waarin we elk jaar een thema evalueren en verder brengen. Met de mensen van de voorbereiding én van de uitvoering.” Robbert van Veggel, hoofd bedrijfsbureau bij Van Wijnen: “Zo bouwen we aan een langdurige en succesvolle samenwerking, waar iedereen beter van wordt. BrabantWonen, wij als partners en vooral de bewoners.”
Vertrouwen en rust
Ronny van Boekel, bedrijfsleider bij Pennings, vervolgt: “Deze verbinding is voor ons allemaal een bevestiging van vertrouwen. Vanuit BrabantWonen en in elkaar. Want het gaat wel over een langdurige samenwerking: tenminste tot eind 2027, met een optie voor verlenging met vier jaar. Dat geeft meteen rust in de planning, voor ons en onze co-makers. In deze tijd valt het niet mee om goede partijen te vinden. Als je die lang van tevoren vast kunt leggen, is dat een enorm voordeel.” Gylk Jongstra, operationeel manager bij Caspar de Haan: “Klopt. Een continue stroom biedt ook veel meer mogelijkheden om gaandeweg te verbeteren. Zeker omdat we intensief met de andere ketenpartners optrekken. Je krijgt het beste van allemaal bij elkaar. De goudklompjes van alle bedrijven, de dingen die ons werk mooi maken, smelten we samen in één werkwijze. Ik noem het graag ketensamenwerking 2.0: we gaan een level verder.

Meer mogelijkheden om te verbeteren
Gylks collega Bram van Hoof, commercieel manager bij Caspar de Haan, vult aan: “Voor ons betekent deze samenwerking ook echt een commitment naar elkaar. Samen streven we naar versnelling in de renovatie – en daarmee naar innovatie. We zullen elkaar daarin blijven uitdagen. Ik heb er alle vertrouwen in dat het proces dat we met elkaar hebben bedacht, ook werkelijkheid wordt in de praktijk. En dat die doelstellingen die we hebben Bepaald niet alleen gehaald, maar zelfs overtroffen worden.” “Nou en of”, zegt Ronny van Boekel, “Wij willen werken met leuke mensen, aan mooie klussen, voor fijne en betrouwbare opdrachtgevers. Dat doen we hier. En ik weet zeker dat dat ervoor zorgt dat we straks hartstikke tevreden klanten hebben. Zeker ook de huishoudens waar we het voor doen.” Robbert van Veggel besluit: “We bundelen onze krachten in dit vijfmanschap. En ja, dan krijg je wel wat bijzonders. Ik kijk uit naar het resultaat. Want als deze werkwijze ook echt gaat werken, dan zien we straks een heleboel tevreden gezichten. En wat is het mooi als je dan bewoners hoort zeggen: ‘Ik vond het spannend, ik zag er ook best tegenop, maar uiteindelijk ben ik heel erg blij dat het gebeurd is!’”

In het voorjaar van 2022 startten we met de eerste huisbezoeken bij de bewoners van de Troubadour en Speelman. In het najaar volgden de eerste uitvoeringen van het onderhoud. Stapsgewijs werkten we verder. En dat doen we nog steeds. Ook de oplevering gaat stapsgewijs. De Minstreel is als laatste kaar, dat is in het voorjaar van 2024.

Frank Kamp is onze projectleider van dit project.
Hij vertelt: “Binnenshuis renoveren we de keukens, badkamers en toiletten. Ook vervangen we beglazing, leggen we mechanische ventilatie aan en isoleren we de plafonds in de bergingen. Buitenshuis vervangen we bijvoorbeeld balkon- en galerijhekwerken en knappen we de trappenhuizen en liften op. Kortom: een lange lijst werkzaamheden. Dat geeft overlast en elke bewoner ervaart die op een andere manier.”

“Daarom is communicatie belangrijk. Wat gaan we doen? Wanneer? En welke overlast kunnen bewoners dan verwachten? Door dat duidelijk te melden en een luisterend oor te zijn, kom je verder. Vanaf een zeker moment droegen onze uitvoerders bijvoorbeeld gekleurde hesjes, zodat ze voor bewoners duidelijk herkenbaar waren voor vragen.”

Antoin de Groot is onze opzichter van dit project.
Hij vertelt: “Als opzichter coördineer ik de warme opnames. Dat zijn huisbezoeken. We bekijken alle woningen en bespreken de renovatie met de bewoners. Ook bewaak ik de kwaliteit van het werk. Het contact met bewoners is belangrijk. Want vergis je niet, overlast kan veel gevolgen hebben. Bijvoorbeeld voor je privacy. Daarom leggen we altijd uit wat de bedoeling is, wat we komen doen en wanneer we aan de slag gaan.

“Want we staan wel ín de slaapkamer. Sommige bewoners zeggen: ‘De renovatie voelt als kamperen in mijn eigen huis’. Dat is treffend omschreven. Soms is het behelpen voor ze. Want ook al zorgen we voor noodsanitair, het is tóch anders dan douchen in je eigen badkamer. We doen er dan ook alles aan om het ‘kamperen’ prettiger te maken. Via de zogenaamde kluskaart helpen we bij het in- en uit elkaar halen van bedden en kasten en het weghalen van gordijnen. Verder zorgen we voor rust- en douchewoningen en betalen we een ongemakkenvergoeding, als compensatie voor de overlast. Zo brengen we het project samen tot een goed einde.”

Bart Hoes is opbouwwerker bij ONS welzijn.
Hij vertelt: “De renovatietrein, die rijdt wel. Maar kunnen ook alle bewoners in die snelheid mee? Stel dat je het al moeilijk hebt, of voor andere uitdagingen staat in het leven. Dan kun je best behoefte hebben aan extra ondersteuning. Die geven we op verschillende manieren. Ik heb geholpen met sjouwen, maar ook heel wat verhalen aangehoord. En sommige bewoners hadden behoefte aan extra professionele begeleiding. Hen hebben we in contact gebracht met de juiste instanties. Verder ontstond er een wekelijks koffie-uurtje met een van de bewoners als vrijwilliger. Ook hebben we met verschillende instanties activiteiten voor kinderen georganiseerd. Zodat zij in de zomervakantie konden ontsnappen aan de werkgeluiden.”

Arianna Razenberg is bewonersbegeleider namens Van de Klok.
Ze vertelt: “In gesprekken vertel ik bewoners wat ze kunnen verwachten. Ook help ik ze bij het plannen van de dingen die we van hen verwachten, zoals het tijdig leegmaken van de verschillende kamers. Verder informeer ik ze over alles wat er speelt. In persoonlijke brieven en gesprekken, maar bijvoorbeeld ook via berichten op prikborden. Die hangen in de hal van iedere verdieping. In één oogopslag zien bewoners dan de planning voor de komende week.”

Van 2016 tot nu
Flexwoningen hebben als voordeel dat ze in een zeer korte periode neergezet kunnen worden. En ze zijn een interessante optie voor mensen die met spoed op zoek zijn naar een woning. Chaja Moerman: “Toen we in 2016 onze eerste flexwoningen plaatsten aan de Stadionlaan in ’s-Hertogenbosch, organiseerden we vooraf een dialoog met de omgeving. Daar kwamen in die tijd amper mensen op af en er was eigenlijk geen wanklank te horen. In de zeven jaren daarna is er heel wat veranderd. Flexwoningen zijn inmiddels helemaal ‘hot’ en zodra we ergens plannen maken om ze te plaatsen, lopen de inloopavonden helemaal vol. Niet omdat de buurt ze verwelkomt, helaas; vaak ageren omwonenden tegen de komst van flexwoningen. Er is toch een negatief beeld rond de bewoners van die woningen ontstaan – of dat nu terecht is of niet. Hoe dan ook gaat het niet zelden om kwetsbare mensen.” 

Proces goed onder de knie
“Er is nog wel meer veranderd. De bouw en plaatsing van flexwoningen is door de prijsstijgingen van de afgelopen jaren ongeveer twee keer zo duur geworden. Aan de andere kant zijn er voor ons een paar dingen makkelijker. Denk aan de overeenkomst die Aedes met 36 bouwbedrijven gesloten heeft om flexwoningen te leveren. En omdat we het vaker gedaan hebben, hebben we het proces inmiddels goed onder de knie. Vergeet niet dat we destijds echt een voorloper waren met onze flexwoningen. Daar plukken we nu de vruchten van.”   

Meer binding en betrokkenheid
Chaja vervolgt: “­Intussen verlichten we de druk op de woningmarkt. Niet alleen voor de korte termijn; ook voor de langere termijn hebben we nu een mooie voorraad flexibele woningen. En als ergens een omgevingsvergunning afloopt, kunnen we die weer ergens anders plaatsen. 
Overigens is ook op het gebied van de huurovereenkomsten wel wat veranderd. Waar die in het begin voor de duur van twee jaar werden afgegeven, gelden ze nu tot het einde van de omgevingsvergunning. Zo krijgen bewoners van de flexwoningen wat meer binding en betrokkenheid met de wijk. En letten ze ook wat beter op hun woning en de directe omgeving ervan.”

Verduurzaming hoog op het prioriteitenlijstje

Het jaar 2022 was pittig voor de woningzoekende: woningen werden duurder en schaarser en de energielasten schoten omhoog. We blikken met Henk van Erp, manager Projecten Vastgoed, terug op de resultaten van het afgelopen jaar en kijken samen vooruit naar de ambities voor komend jaar.

Henk weet het zeker: ons doel om voor 2024 150 tijdelijke woningen op te leveren, gaan we dit jaar halen. Er komen namelijk 116 tijdelijke woningen bij. “We waren al een flink eind op weg, maar met de projecten die we dit jaar in uitvoering nemen, gaan we ruim over de 150 heen. Toen we het ondernemingsplan opstelden, wisten we nog niet dat de vraag naar tijdelijke huisvesting zo groot zou worden. Gelukkig zijn deze projecten in vergelijking met permanente nieuwbouwprojecten sneller te realiseren. Daardoor konden we de productie naar boven bijstellen.”

Toch zijn juist permanente nieuwbouwprojecten belangrijk voor de beschikbaarheid. We realiseerden afgelopen jaar 164 van de beoogde 300 nieuwbouwwoningen. “Het niet halen van de ambitie uit het ondernemingsplan kwam niet onverwachts”, vertelt Henk. “Aan het begin van 2022 stonden er maar een kleine 200 woningen in de begroting. Bovendien zijn de doorlooptijden voor permanente vergunningen heel lang. Daar hebben we weinig controle over, maar we proberen het op te vangen door nog eerder met de gemeente in gesprek te gaan over beschikbare bouwlocaties.”

Het jaarlijkse doel van 400 renovaties bleek beter haalbaar. We leverden er 318 op. Met renovaties willen we de woonkwaliteit verbeteren en het energieverbruik verminderen. "Verduurzaming stond altijd al hoog op ons prioriteitenlijstje, maar is nu nóg urgenter door de stijgende energielasten.” We verbeterden de isolatie van daken, gevels en ramen. “Uiteraard gaan we ook komend jaar door met renoveren. Er staan meer dan 400 geplande renovaties in de begroting.”

Vooraf gingen we ervan uit dat we te maken hadden met een doelgroep die niet makkelijk in beweging komt. Dat viel ontzettend mee. Met relatief weinig communicatiemiddelen wekten we bij een groot aantal mensen de interesse om te komen praten. In anderhalf jaar tijd meldden zich bijna driehonderd senioren aan, meer dan we verwacht hadden. Bijzonder om te zien dat mensen die eigenlijk helemaal niet bezig zijn met verhuizen tóch ineens tot de conclusie komen dat de tijd rijp is om wél die stap te zetten. Die mensen hebben hun hele leven daar. Vaak al ontzettend lang. Ze hebben soms zolders vol herinneringen. De stap om te gaan verhuizen is dus enorm.

De reden dat het dan wél lukt om ze die stap te laten zetten, is vooral het persoonlijk contact. Dat zit hem in de ontmoeting, in dat eerste halfuurtje koffiedrinken met elkaar. Praten over de mooie tuin, over de foto’s aan de muur, de kleinkinderen. Na een tijdje komt dan vaak het moment dat oudere bewoners erkennen dat die tuin toch wel veel werk is. Of dat de kinderen ook aangeven dat het huis te groot wordt. Dan blijken er best wat redenen te zijn om kleiner en gelijkvloers te gaan wonen. De verhuiswens is dus vaak latent aanwezig. Het bespreekbaar maken brengt die wens naar de oppervlakte. En de mensen die verhuisd zijn, zijn ook allemaal heel tevreden met die stap. Daar zijn wij extra blij mee. Want bij deze doelgroep hebben we het in de regel wel over hun laatste verhuizing. Dat moet wel een goede zijn!

Nog even de feiten op een rijtje: we hebben het over bijna driehonderd mensen die de afgelopen zeventien maanden meededen. 32% daarvan is binnen die periode ook echt verhuisd. Daarmee kwamen woningen vrij voor gezinnen; een groep waarvan de slaagkans het afgelopen jaar daalde. In totaal kwamen er 90 woningen vrij. We willen dan ook graag door met de regeling en bekijken nu of en wanneer we er ook in Oss mee starten.

We willen elk jaar 300 nieuwbouwwoningen bouwen volgens de BENG-norm – woningen die bijna energieneutraal zijn. In het eerste jaar van het ondernemingsplan kwamen we met 287 woningen dicht in de buurt. De productie is ‘vrij goed en volgens begroting behaald’, vertelt Henk.

“Zonder tijdelijke huisvesting was dat niet gelukt. We zien voor komend jaar wel dat er een dip in de productie komt. Dat komt vooral doordat veel voortrajecten zijn vertraagd. Bijvoorbeeld door onzekerheid over beschikbare grondposities, maar ook door schaarste van materialen en arbeidskrachten aan leverancierskant. We proberen dit natuurlijk te voorkomen, maar we zijn afhankelijk van externe partijen. Daardoor hebben we het niet volledig in de hand.”

In 2021 renoveerden we 188 woningen op duurzame wijze. Terwijl 400 per jaar het doel is. We behaalden dat niet omdat we ook hier te maken hadden met vertraging in de voorbereiding. “Maar dat heeft niet direct effect op onze ambities uit het ondernemingsplan”, zegt Henk. “Dit jaar gaan we bijvoorbeeld 500 woningen renoveren. Het voordeel aan renoveren is dat we zelf kunnen bepalen hoeveel woningen we in voorbereiding nemen.”

Verder zitten we in – met name – ’s-Hertogenbosch in de voorbereidende fase van het bouwen van studentenwoningen, waarbij we ook gaan werken met de eerste Friends-contracten. Ook lopen de gesprekken voor het bouwen van woningen in de middenhuur. “Dat is een project van de lange adem. Maar we zijn er druk mee bezig.”

“Dat is veel,” stelt Gerald. “Zeker als je bedenkt dat groene daken nog niet zo lang worden toegepast. Bij BrabantWonen startten we er in 2018 mee. We zitten nu nog in een eerste fase waarin we meer leren over de aanleg en het beheer ervan. Onze kennis groeit.”

Natuurlijk moment
Niet zomaar ieder dak van een gebouw krijgt nu begroeiing. Ties: “We leggen de groene daken op een natuurlijk moment aan. Bij de bouw, of als een dak vanwege slijtage aan vervanging toe is. Dan krijgt het een nieuw dakpakket, nieuwe dakbedekking en nieuwe isolatie. We bekijken dan of de dakconstructie sterk en stabiel genoeg is om begroeiing te kunnen dragen. Als dat zo is, laten we een groen dak aanleggen.”

Van mos tot struik
Welke begroeiing dat is, hangt van de sterkte van de dakconstructie af. “Dat kunnen kleine planten zijn zoals mosjes en vetplanten, maar ook grotere struiken en planten. Hoe meer begroeiing, hoe zwaarder het gewicht. De constructie moet dat kunnen dragen. En soms kan het dus niet, omdat de dakconstructie niet sterk genoeg is.”

Groene Sint Jan
Een voorbeeld van een recent project is het dak van zorgcomplex de Sint Jan in Uden. De oppervlakte: 910 vierkante meter. Gerald: “We vervingen eind vorig jaar bijna het hele dak van het complex. We installeerden er een warmtepomp, legden er valbeveiliging aan én een groen dak.”

Dubbel duurzaam
Onze appartementengebouwen aan de Hertog Antonstraat en de Leygraafhof in Oss kregen een jaar eerder al een opknapbeurt en een groen dak. Samen goed voor ruim 1.600 vierkante meter. Ties: “Daar kunnen we in de toekomst ook nog zonnepanelen aanleggen.”
Als dat kan, is dat gunstig. “Het groene dak zorgt ervoor dat het paneel minder heet wordt en daardoor een hoger rendement heeft. Maar die combinatie kan alleen als de constructie sterk genoeg is.”

Omdat we willen verduurzamen
Groene daken helpen om ecosystemen te versterken. Ties: “We vinden dat we de verantwoordelijkheid naar de maatschappij hebben om te verduurzamen. En investeren niet in groene daken omdat iemand ons dat verplicht, maar omdat we zelf achter onze duurzaamheidsvisie staan. Dat is typisch BrabantWonen.”

Bert Wagt, projectleider nieuwbouwprojecten bij BrabantWonen, raakte in 2021 betrokken bij het nieuwbouwproject Vlek 21 in Boschveld, waar vier woningen worden vervangen door nieuwbouw. Het ‘traditionele’ bouwplan en de vergunning lagen al klaar. Maar het project leek Bert een uitgelezen kans om biobased te bouwen. Hij haalde daarvoor architect Ivo van den Thillart van Buro Kade en directeur Henry van der Kemp van Moeskops’ Bouwbedrijf aan boord. Het definitieve ontwerp is nu klaar. De drie mannen vertellen erover.
  

Bert Wagt: “Als wij het kunnen, kunnen andere corporaties het ook.”

“Voordat we besloten de woningen biobased te maken, hadden we grotendeels met de gemeente afgesproken hoe de woningen eruit moeten zien. En we hadden al besloten wat het project maximaal mag kosten. We proberen ons zoveel mogelijk aan die afspraken te houden. Want als wij een biobased sociale huurwoning kunnen bouwen binnen de gemaakte afspraken, kunnen andere corporaties dat ook. Ons belangrijkste doel: biobased bouwen tot het ‘nieuwe normaal’ maken..”

Ivo van den Thillart: “We willen de bouwtraditie veranderen.”

“We hebben rekening te houden met de wensen van bewoners, BrabantWonen en de gemeente. Daardoor moeten we soms creatieve oplossingen zoeken. De hele wijk in Boschveld bestaat bijvoorbeeld uit woningen van baksteen, maar bakstenen zijn niet biobased. Dus kozen we voor een kurkgevel, met daarin het patroon van bakstenen gefreesd. En we kozen we voor binnenwanden van hout, in plaats van stro en leem. Aan houten wanden kun je gemakkelijker een schilderij ophangen. En ze zijn veel eenvoudiger te schilderen. We willen de bouwtraditie veranderen met fijne en mooie woningen.”

Henry van der Kemp, directeur bij Moeskops’ Bouwbedrijf 

“De opdracht is om de vier woningen zo biobased mogelijk te bouwen. Dat kan nog niet 100 procent. Er bestaat nog niet voor alles een goed biobased alternatief. Zo is er voor beton nog geen plantaardige oplossing, dus moeten we er toch mee werken. In zo’n geval kiezen we voor materiaal dat je kunt hergebruiken. Voor de fundering in Boschveld kozen we bijvoorbeeld voor legioblokken. Een soort betonnen legoblokken die we later gemakkelijk opnieuw kunnen gebruiken. Het is een bijzonder project. Hopelijk kunnen we snel starten met de uitvoering ervan!”

‘Heel gaaf dat we deze prijs hebben gewonnen”, aldus Minko de Weerd, adjunct-directeur van BrabantWonen. “Ik ben vooral heel erg trots op alle collega’s die hier heel hard aan hebben gewerkt en werken. Deze prijs is een bevestiging dat duurzaamheid écht in onze organisatie zit. Het moedigt ons aan om te blijven verduurzamen om de uitstoot van CO2 terug te dringen”.

Republiq reikt jaarlijks de Duurzaamheidsprijs uit aan woningcorporaties die in de twee meest recente jaren de grootste CO2-reductie hebben gerealiseerd.

Duurzaamheidsprijs

De Duurzaamheidsprijs is een initiatief om corporaties die stappen zetten in het verduurzamen van hun woningvoorraad, toe te juichen en in het zonnetje te zetten. Dit jaar is daarbij onderscheid gemaakt in de categorieën kleine corporaties (tot 5.000 eenheden), middelgrote corporaties (tot 15.000 eenheden) en grote corporaties (vanaf 15.000 eenheden). De andere winnaars zijn: Woningbouwvereniging Oostzaanse Volkshuisvesting (in de categorie kleine corporaties) en HW Wonen (in de categorie middelgrote corporaties).

Hoe wordt de prijs bepaald?

De duurzaamheidsprijs is volledig tot stand gekomen op basis van openbare data. Jaarlijks vraagt Republiq bij de grootste netbeheerders de verbruiken op van het bezit van de woningcorporaties en bepaalt hiermee het verbruik per huishouden per jaar. Op deze manier is het energieverbruik van vrijwel alle corporatiewoningen in Nederland in beeld en kan een besparing worden berekend. In de methode voor het bepalen van de top 10 zijn daarnaast de corporaties onderling per netbeheerder vergeleken.

Eén leverancier

“Twee jaar terug vertelde ik in een interview dat je onze zonnepanelenactie kunt vergelijken met een mammoettanker. Eerst draai je aan het stuur en er gebeurt niks, dan draait het schip bij en is het niet meer te stoppen. Dat is wel uitgekomen. Waar we in de eerste periode achterbleven bij de doelstellingen, is dat nu totaal omgedraaid. Het betrof toen nog een pilot, die we met twee installateurs uitvoerden. Na de evaluatie van die pilot zijn we verdergegaan met één partij: Kemkens Solar. Dat betekent één efficiënte werkwijze en een langdurige samenwerking waarin we goede afspraken kunnen maken, goed kunnen plannen en elkaar zekerheid kunnen bieden.

Veel meer woningen op de lijst

We werkten eerder met een lijst van 3200 woningen die geschikt waren. Die lijst is inmiddels gegroeid tot maar liefst 8000 woningen. Woningen die we in de toekomst willen verkopen, stonden eerder bijvoorbeeld niet op die lijst, vaak tot onvrede van de bewoners. We hebben ze toch toegevoegd, vanuit het idee dat zonnepanelen zichzelf altijd terugbetalen. Ander voorbeeld: woningen waarvan we binnen nu en tien jaar het dak gaan renoveren, hielden we eerder ook buiten de actie. Omdat we dan tijdens de renovatie de zonnepanelen eraf moeten halen en ze er daarna weer op moeten leggen. Ook die woningen hebben we toegevoegd en we gaan daar met Kemkens een efficiënte manier van werken voor bedenken. Alleen als de dakrenovatie binnen nu en twee jaar plaatsvindt, doen we het niet. Bij de woningen die tot nu toe gerenoveerd zijn, boden we ook zonnepanelen aan. Hiervoor bleek telkens heel veel animo te zijn.

Bewoners melden zichzelf aan

De belangrijkste reden van het enorme succes is toch wel dat heel veel bewoners zichzelf aanmelden voor de actie. In de eerste jaren informeerden we onze huurders nog met een mailing, nu hoeven we er geen ruchtbaarheid aan te geven of actie voor te ondernemen. De enorme stijging van de energieprijzen spoort mensen natuurlijk ook aan om voor zonnepanelen te kiezen. We zien bijvoorbeeld ook dat mensen die eerder voor een klein aantal zonnepanelen kozen, nu graag extra zonnepanelen erbij willen hebben. Ik verwacht dat die vraag nog groter wordt, als we straks bij steeds meer woningen van het gas af gaan en mensen extra stroom nodig hebben voor de vervangende installatie.

We waren de grote hausse voor

In deze planperiode hadden we op 31 augustus al 2061 woningen voorzien van zonnepanelen. Al ruim 400 woningen meer dan het streven van 1600! En we gaan door. Met Kemkens hebben we, zoals ik al zei, goede afspraken en samen waren we ook nog eens de grote hausse voor. Wij hebben capaciteit bij Kemkens gereserveerd, waar zij weer hun inkoop en inzet van medewerkers op hebben gebaseerd. Dat is prettig samenwerken.
De bewoners staan in de rij. Voor de komende twee jaar streven we nu naar een tempo van 800 à 900 woningen per jaar. Spreek me na die tijd nog maar eens een keer!”

Onder andere door onze CO2-footprint te verkleinen. Ons wagenpark wordt daarom 100% elektrisch. In de wijken zijn we zichtbaar, maar je hoort ons bijna niet! Christian Jordaans vertelt er in deze video meer over.

Nieuwe functie

De functie woonconsulent veiligheid bestaat pas sinds enkele jaren bij BrabantWonen. Waar de wijkbeheerder het eerste aanspreekpunt is voor de bewoners en alle vormen van lichte overlast op zich neemt, pakken wij met zijn drieën de casussen op waar echt zware problematiek bij komt kijken. Zoals drugsoverlast en wanneer de veiligheid in een complex in het gedrang komt. Ons werk draait om drie soorten zaken: ernstige overlast, interne agressie en woonfraude. We doen dat werk in nauwe samenwerking met de wijkbeheerder en met gemeenten, hulporganisaties en politie. Aan de hand van duidelijke procedures. Heel soms komt het zover dat alle middelen die ingezet zijn niet werken en dat iemand uit zijn huis moet. Dan zijn wij niet alléén degene die dat besluit neemt; onze maatschappelijke partners staan achter ons. Zo’n maatregel nemen is heel moeilijk. Maar we hebben een verantwoordelijkheid voor de huurder én voor alle mensen die eromheen wonen.

Aanpak woonfraude

We krijgen al lang veel meldingen van woonfraude. Die meldingen bleven vaak liggen, omdat er vaak geen directe overlast mee gemoeid was en omdat het echt lastig is om woonfraude te bewijzen. Maar nu mensen zo lang op een woning moeten wachten, is het nóg oneerlijker dat mensen woningen gebruiken voor andere doeleinden. Drie keer per jaar gaan we daarom een week lang uitsluitend met woonfraude aan de slag. Want woonfraude is niet alleen oneerlijk, ze levert vaak onveilige woonsituaties en overlast op. Slecht onderhoud, rotzooi, sociale onveiligheid en soms ook uitbuiting. Dus als er onrechtmatig gehuurd wordt, zijn we streng. Dan willen we zo’n woning terug.

Getallen woonfraude 2022

In 2022 kregen we tot nu toe 32 nieuwe woonfraudemeldingen binnen bij BrabantWonen. Twee keer richtten we ons een week op woonfraude. Tijdens die twee weken startten we 31 zaken op. Twaalf zaken zijn inmiddels afgerond; Bij zeven woningen besloten mensen om de sleutel weer bij ons in te leveren of kregen we toestemming om het huurcontract te beëindigen. Bij vijf meldingen bleek uiteindelijk geen sprake te zijn van woonfraude.

Wijkschouwen

In ’s-Hertogenbosch-Oost en ’s-Hertogenbosch-West organiseerden we een wijkschouw: een rondgang op de fiets waarbij we met de burgemeester, de wijkmanager, medewerkers van Farent en de politie en boa’s spraken met de bewoners over knelpunten én pluspunten in de wijk. Ook in de Schadewijk in Oss organiseerden we een wijkschouw, maar dan met ons eigen rayonteam, om de wijk vanuit verschillende oogpunten te bekijken en bijzonderheden over de wijk met elkaar te delen.

Bewonersbijeenkomsten

In de Aawijk-Noord in ’s-Hertogenbosch plaatsten bewoners nieuwe planten, samen met Farent, de gemeente en Transfarmers, na klachten over verloedering van de wijk. Een stukje zuidelijker, in de Gestelse Buurt, vond een leefbaarheidsdag plaats waarin bewoners en professionals elkaar ontmoetten. In de Stadionlaan was er een fietsenopruimactie, samen met Linc naar Zorg en Weenergroep. Ook waren er opruimacties in de Rozenstraat en de Dahliastraat in Oss (samen met onderhoudsbedrijf Pennings en Ons Welzijn.

Voordelen

Eén regionale website heeft verschillende voordelen. Mensen hoeven zich niet meer op verschillende websites in te schrijven. En doordat er meer woningen bij elkaar staan, kan iemand makkelijker een woning vinden die past bij zijn of haar woonwensen. In de loop van 2024 gaat de nieuwe website live. Inschrijven is gratis. 

Beleid afstemmen

Zoeken naar een woning wordt ook makkelijker als we als woningcorporaties zoveel mogelijk op dezelfde manier werken. Daarom benutten we de samenwerking in Thuispoort ook om afspraken te maken over eenduidig en helder beleid. Bijvoorbeeld op het gebied van voorrangsregelingen. En dat zorgt weer voor een betere doorstroming.

Ingeschrevenen hoeven nu niets te doen

Woningzoekenden die zijn ingeschreven bij Woonservice Regionaal, Ons Huiz, Mooiland of Charlotte van Beuningen hoeven op dit moment niets te doen. Op een later tijdstip informeren we ze over de nieuwe werkwijze.

Neem vast een kijkje

Het duurt dus nog even voor de nieuwe website helemaal klaar is en werkt. Nieuwsgierig? De tijdelijke landingspagina www.thuispoort.nl geeft een idee hoe het eruit komt te zien. Er zijn ook al een paar vragen en antwoorden te vinden.

April 2023 | We praten graag met onze bewoners. Over wat ze nodig hebben van ons en over wat ze bezighoudt. Dat doen we het liefst op een manier die dichtbij ze staat. Daarom zetten we sinds een paar jaar onze sociale media structureel in en gaan we ook daar het gesprek aan met onze bewoners. Adviseur corporate communicatie Karin Linders vertelt hoe het ervoor staat met onze webcare.

Webcare – of online relatiebeheer – bestaat voor BrabantWonen uit twee onderdelen. Enerzijds gaat het om het plaatsen van berichten op sociale media. De thema’s uit het ondernemingsplan klinken hierin door. “Het ene thema leent zich daar beter voor dan het ander”, vertelt Karin. “Persoonlijke verhalen over bijvoorbeeld samenredzaamheid werken vaak goed. En we controleren wat populaire zoektermen zijn. Momenteel zoeken bijvoorbeeld veel mensen op ‘zonnepanelen’. Daar spelen we op in met onze berichten.”

Anderzijds gaat webcare om het online reageren op vragen van bewoners en woningzoekenden. Karin: “We krijgen de meeste berichten op Facebook Messenger. Afgelopen jaar waren dat er ongeveer 700. Vooral vragen, reparatieverzoeken of klachten. Medewerkers van het klantinformatiecentrum reageren hierop.”

“BrabantWonen doet meer dan alleen woningen verhuren en dat laten we graag zien. Ons doel is dan ook om het bereik van de sociale mediakanalen te vergroten. Dit gaat de goede kant op. Vooral ons bereik via Instagram is het afgelopen jaar flink gestegen; daar zijn we een stuk actiever geworden. We hebben een aantal enthousiaste collega’s een training gegeven over sociale media en zij plaatsen nu regelmatig berichten. Zo krijgt BrabantWonen steeds meer een gezicht. En zijn de berichten actueler en authentieker.”

“in 2023 zetten we in op het verder intensiveren van onze online aanwezigheid. Het doel is om minimaal twee berichten per week te plaatsen, zodat we nog meer facetten van ons werk kunnen laten zien.”

Onze bewoners geven BrabantWonen dus een 8 of hoger! Een jaar eerder nog werd onze dienstverlening niet goed beoordeeld. Dat lieten we niet op ons zitten en met onze onderhoudspartners werkten we hard aan verbeteringen. Met resultaat.

Jan van der Moolen, de voorzitter van de visitatiecommissie, zegt daarover: “BrabantWonen doet het zeer goed, met name als het gaat over de omgang met partijen in het veld en de aandacht voor huurders”. Kijk hier naar de tip die hij meegeeft voor de toekomst.

Werken bij BrabantWonen

Nieuw thuiswerkbeleid
“Sinds de coronaregels niet meer gelden, is het nieuwe thuiswerkbeleid van kracht”, zegt Peter. “Iedere collega werkt één dag of twee dagdelen per week op kantoor. We doen dit – zonder dat het verplicht is – omdat veel mensen na coronatijd deels thuis wilden blijven werken. We hebben flink geïnvesteerd in de materialen die medewerkers thuis nodig hebben en ze zijn er heel blij mee.”

Achtergrond medewerkers
“Als ik kijk naar het afgelopen jaar, hebben drie van de twintig nieuwe medewerkers een niet-westerse achtergrond. We voldoen hiermee aan ons doel van 10%. BrabantWonen wil namelijk een afspiegeling zijn van de maatschappij.”

Talentontwikkeling
“BrabantWonen heeft een trainee aangenomen van Expeditie Loopbaan. Dat is een samenwerkingsverband tussen 26 corporaties uit Brabant, waar we bij zijn aangesloten. Samen zorgen we ervoor dat trainees de regie hebben over hun loopbaan. Hiervoor bieden corporaties trainingen en webinars aan en worden verhalen met elkaar gedeeld. Als je dat als corporatie allemaal zelf moet doen, kost het veel tijd.”

“Ook bieden we collega’s interne stages aan en zijn we bezig met de voorbereiding van een nieuw learning management system. We kunnen daarmee zien welke opleidingen medewerkers afgerond hebben – en nog moeten doen.”

Stagiair(e)s volgen
“Veel afdelingen hebben behoefte aan een stagiair(e). We doen ons best om hen meer te betrekken bij ons werk. Niet alleen door ze als student aan te trekken; we zien ze ook als potentiële werknemer. Na de stage blijven we ze intensief volgen.”